Блог недвижимости

Продажа коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости очень динамично развивается. Обычно предложений по коммерческой недвижимости гораздо меньше чем покупателей. Business Realty - это качественный ресурс для публикации своих предложений о продаже коммерческих объектов в Украине, будь то продажа офиса, продажа магазина, продажа земельного участка или продажа склада.

РАБОТАЕМ В КВАРТИРЕ:

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ

Рано или поздно любой начинающий предприниматель сталкивается с необходимостью приобретения офиса, однако не каждый имеет возможность начинать бизнес с готового рабочего помещения. Поэтому многие пробуют использовать под свои коммерческие цели жилую недвижимость. Именно здесь бизнесмен сталкивается с нелегкой процедурой изменения целевого назначения площадей, а именно перевод их из жилого фонда в нежилой.

Достаточно распространенной является практика размещения магазинов, офисов, медицинских кабинетов в перепланированных или переоборудованных квартирах. Кроме того, износ жилых домов старой застройки также является основанием для признания их непригодными для проживания и исключения из жилого фонда. Респонденты рекомендуют предварительно ознакомиться с самой процедурой перевода жилой недвижимости в нежилую, а также обратить внимание на нюансы, с которыми могут столкнуться как физические, так и юридические лица при оформлении указанных изменений помещений жилого фонда для дальнейшего развития бизнеса со ссылкой на нормативно-правовые акты Украины, которые регулируют данный вопрос.

Юридический аспект

· «Несмотря на то, что в Украине отсутствуют акты законодательства, регулирующие вопрос процедуры перевода жилого фонда в нежилой, в этом вопросе следует руководствоваться комплексом существующих нормативно-правовых актов», — поясняет юрисконсульт Национальной правовой палаты Оксана Соколовская. В первую очередь респонденты рекомендуют обратить внимание на основные нормативно-правовые и подзаконные акты, среди которых: Конституция Украины; Жилищный кодекс Украинской РСР (ЖКУ); Кодекс Украины об административных правонарушениях, (КУоАП); Хозяйственный процессуальный кодекс Украины (ХПКУ); Гражданский кодекс Украины (ГКУ); законы Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об основах градостроения», «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»; Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью восстановления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания», № 189; Правила пользования помещениями жилых домов, № 572; Санитарные нормы производственного шума, ультразвука и инфразвука ДСН 3.3.6.037-99, № 37; Положение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, № 273; Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве, № 1825.

Квартирный вопрос

Компании, планирующей использовать жилое помещение в качестве офиса с последующим изменением его статуса, следует четко понимать, какая именно недвижимость входит в состав жилого фонда. К последней категории относятся: государственные жилые дома; помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности; квартиры, предоставленные государством для социальной защиты.

Следовательно, жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания. К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. «В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается», — объясняет руководитель департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина.

Поскольку во время принятия ЖКУ (в 1983 г.) определение предпринимательства в современном понимании не существовало, этот вопрос не урегулирован нормами Кодекса. С того времени произошли значительные изменения в общественно-политической и экономической жизни Украины. В связи с этим нормы ЖКУ, которые на сегодняшний день являются достаточно устаревшими, следует рассматривать с учетом других нормативно-правовых актов. Так, ст. 150 ЖКУ предусматривает право граждан, которые имеют в частной собственности квартиру, распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом сделки. Эти нормы полностью совпадают с Гражданским кодексом Украины: согласно со статьями 319 и 320 собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на свое усмотрение и имеет право совершать относительно него какие-либо действия, в частности использовать его и для осуществления предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону, поясняют специалисты Национальной правовой палаты.

На сегодняшний день возможность перевода жилых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из положений ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых площадей в нежилые осуществляется на основании решения органов, которые исполняют функции исполнительных органов Верховного Совета Автономной Республики Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов. Именно на основании их решений неприспособленные для проживания жилые дома и помещения переоборудуют для использования с другой целью или идут под снос. Если неприспособленные для проживания помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, тогда их переоборудование в нежилые осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета.

В соответствии со ст. 8 ЖКУ, перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает) такой перевод может осуществляться на основании предложений соответствующих министерств, госкомитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Законодательством Украины не предусмотрена отдельная норма права относительно порядка перевода из жилого фонда в нежилой приватизированной квартиры. Владелец приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой по своему усмотрению.

Для обеспечения эффективного использования подобных площадей и управления ими, владельцы жилья могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. Если в многоквартирном доме приватизировано не все жилье, между обществом индивидуальных владельцев квартир и владельцами неприватизированных помещений заключается договор о совместном владении домом и паевом участии в расходах на его содержание. Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, которые передаются в собственность бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Понятие вспомогательных помещений (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и т. д.) определено законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. Статьей 26 закона определено, что при необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством. Однако не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и других видов деятельности, если это будет противоречить нормам использования помещений в жилых домах и наносить вред интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

Согласно с Правилами № 572, переоборудование и перепланирование жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, осуществляется на основании разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном законом порядке. Владелец жилья имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду квартиру или комнату и заключать другие договоры в соответствии с законодательством.

Наемщики и арендаторы могут выполнять указанные работы только после получения разрешения владельца дома. Перестройка помещения — это проведение строительных работ, в том числе реконструктивного характера, для перепланировки или переоборудования с целью изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта перестройки. Переоборудованием площади является установка, перенос или замена инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которое сопровождается внесением изменений в технический паспорт помещения.

Перепланирование проводится с сохранением функционального назначения помещения: перенесение и разборка перегородок, тамбуров, пристройка балконов на уровне первого этажа. Реконструкция помещения — это работы, которые могут осуществляться в комплексе с перепланированием и переоборудованием помещения. Она предусматривает надстройку, пристройки, частичные изменения в отдельных конструкциях или в архитектурном виде дома.

Переоборудование жилищных помещений для использования их с другой целью проводится в случае признания их нежилыми и регулируется Положением № 189. Например, необходимо, чтобы при работе кафе, баров не нарушались Санитарные нормы № 37, а также другие нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Украины. Переведенные в нежилой фонд помещения могут перестраиваться, переоборудоваться, перепланировываться и реконструироваться. Разработку проектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и согласовывать с местными органами государственного надзора.

В соответствии со СНиП 08.01-89, помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилищной части дома.

Положением № 273 определено, что решение на выполнение строительных работ является обязательным, которое выдается инспекциями государственного строительного архитектурного контроля, которые одновременно ведут реестр выданных решений. Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора. К тому же выполнение таких работ в многоквартирных домах, помещения которых будут использоваться как нежилые, должно осуществляться при согласии собственника и совладельцев дома без ограничения их интересов и прав.

Поэтапное переоборудование

«На сегодняшний день в Украине ощущается нехватка профессиональных и в то же время дешевых площадей для мелких компаний, из-за чего увеличивается спрос на помещения, которые находятся на первых этажах жилых зданий», — отмечает Владимир Даниленко, главный маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия». Вследствие этого повышается популярность процедуры перевода квартир из жилого фонда в нежилой. Основаниями для перевода жилого фонда в нежилой являются: признания в установленном порядке помещения непригодным для постоянного проживания; подтверждение целесообразности изменения функционального назначения жилищных помещений.

Рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд на примере Киева. В соответствии со статьей 7 ЖКУ и Порядка №1825, собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную горгосадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению собственнику необходимо приложить следующий перечень документов:

o нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);

o справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома;

o в случае необходимости заключение проектного института (НИИ «Проектреконструкция», АО «Киевпроект» и т.д.) относительно технического состояния жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта;

o технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план);

o справку жилищно-эксплуатационной организации (ОСББ, ЖСК) о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

Далее городская госадминистрация проверит предоставленные собственником документы, обследует состояние обитаемого дома и признает его пригодным или нежилым, о чем составит соответствующий акт. Далее документ подают в районную госадминистрацию для последующего рассмотрения вопроса. В случае принятия позитивного решения выдают соответствующее распоряжение, копия которого вместе с актом предоставляют собственнику. На этом процедура не заканчивается.

Далее владельцу необходимо подать в городскую госадминистрацию вместе с заявлением аналогичный перечень документов, а вместе с тем дополнительно приложить копию распоряжения районной госадминистрации о признании жилого помещения нежилым, акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния обитаемого дома с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам, а также письменное согласие собственника жилого дома (ОСББ, ЖСК или др.) на его последующее использование.

И только после получения необходимого пакета документов городская госадминистрация дает поручение Главному управлению экономики и развитию города заключить соглашение с владельцем жилья относительно уплаты паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города, а Главному управлению жилищного хозяйства городской госадминистрации — рассмотреть поданные документы собственника жилой площади и, при наличии оснований, подготовить проект распоряжения городской госадминистрации о переводе его в нежилой фонд.

Районная госадминистрация занимается рассмотрением заявления и в случае принятия позитивного решения визирует подготовленный проект распоряжения. «Рассматриваемая процедура является достаточно сложной, сроки ее осуществления могут превышать все надежды заявителя, поскольку органы, которые принимают решения, не ограничены конкретно установленным сроком, — комментирует Анна Гранкина. — Также важно понимать, что просьбы об исключении жилых помещений из жилищного фонда в связи с их непригодностью для проживания или в случае изменения функционального назначения должны быть обоснованными».

Маша Мухоморова

Bussines Realty

в г.Сумы реализован проект индустриального парка, колосальное строение, огромные площади, от границы с Росией 40км, сейчас в индустриальном парке работают больше 100 производственных фирм, но парк предназначен для более маштабного применения, это может быть и терминал для транзита грузов в Россию и из России, и организацию производственного бизнеса, на територии парка есть скважина артезианской воды, газовая котельная, очистные сооружения, общая площадь територии около 9 га.

подробности www.pip.sumy.ua

Приказом Госархстройинспекции от 20 декабря в 2007 г. №79 предоставлены полномочия Киевской областной организации ТНТС Строителей Украины на проведение экспертизы субъектов строительной деятельности. Приказ вступает в силу с 01 января 2008 года. Приказом предусматривается уполномочить Киевскую областную организацию Творческого научно-технического союза Строителей Украины на проведение экспертизы субъектов строительной деятельности относительно их способности осуществлять хозяйственную деятельность, связанную с созданием объектов архитектуры, сроком на 5 лет без ограничений относительно перечня работ, связанных с созданием объектов архитектуры, и перечня административно-территориальных единиц, на которые распространяется деятельность организации.

Источник

Компания «Интермаркет» (Львов), крупнейший ритейл-оператор западноукраинского рынка продуктового ритейла, приобрела земельный участок в Оболонском районе Киева.

На приобретенном участке компания намерена построить торгово-развлекательный центр общей площадью около 120 тысяч м², из которых торговая площадь составит около 50 тысяч м². Якорным арендатором ТРЦ станет гипермаркет «Арсен» площадью 10 тысяч м². На сегодняшний день «Торговая компания «Интермаркет» не разглашает информацию о сроках реализации проекта ТРЦ.

В портфеле «Торговой компании «Интермаркет» имеются сеть супермаркетов и гипермаркетов «Арсен», ТЦ «Арсен» во Львове, сеть дисконтных магазинов «Барвінок», логистический центр во Львове, распределительный центр в Киеве и др.

Коммерческая недвижимость в Украине

Девелоперская компания «Европа», реализующая проект «Олімпік-Park», заявила об окончании строительства дорог в первой очереди комплекса.
 

         Строительство дорожной сети в первой очереди коттеджного комплекса «Олімпік-Park» закончено со значительным опережением графика, – заявил главный инженер ДК «Европа» Сергей Тихонюк, - более 10 километров дорожного полотна было уложено до наступления холодов.
 

Темпы строительства в зимний период замедляться не будут. На этот период намечено начало работ по планировке грунта в рекреационных зонах с высадкой деревьев, а также прокладка инженерных сетей и возведение некоторых объектов инфраструктуры.
 

         Помимо этого, в комплексе  ведется активное строительство первых 45 коттеджей, из которых 20 будут закончены еще до Нового года.
 

 «Завершение строительства первой очереди «Олимпик-парка» запланировано на конец 2008 года. К этому времени в городке будет полностью введена в эксплуатацию вся инженерная инфраструктура: канализационная сеть, водопровод, газопровод, электроснабжение и налажены все телекоммуникации.   Параллельно с коттеджами в комплексе будут возводиться объекты бытовой инфраструктуры, для максимального комфорта заселившихся жителей городка» - закончил С. Тихонюк.

Девелоперская компания «Европа», реализующая проект «Олімпік-Park», заявила об окончании строительства дорог в первой очереди комплекса.
 

         Строительство дорожной сети в первой очереди коттеджного комплекса «Олімпік-Park» закончено со значительным опережением графика, – заявил главный инженер ДК «Европа» Сергей Тихонюк, - более 10 километров дорожного полотна было уложено до наступления холодов.
 

Темпы строительства в зимний период замедляться не будут. На этот период намечено начало работ по планировке грунта в рекреационных зонах с высадкой деревьев, а также прокладка инженерных сетей и возведение некоторых объектов инфраструктуры.
 

         Помимо этого, в комплексе  ведется активное строительство первых 45 коттеджей, из которых 20 будут закончены еще до Нового года.
 

 «Завершение строительства первой очереди «Олимпик-парка» запланировано на конец 2008 года. К этому времени в городке будет полностью введена в эксплуатацию вся инженерная инфраструктура: канализационная сеть, водопровод, газопровод, электроснабжение и налажены все телекоммуникации.   Параллельно с коттеджами в комплексе будут возводиться объекты бытовой инфраструктуры, для максимального комфорта заселившихся жителей городка» - закончил С. Тихонюк.
 

Не будем скрывать, что цель этой статьи - привлечь внимание к мебели для кухни под торговой маркой «Корина», поставками которой украинским семьям уже долгое время занимается наша компания через сеть магазинов мебели в Украине. Но мы, как компания, имеющая традиции на украинском рынке мебели, уже давно ушли от желания просто продать мебель. Конечно, чешские кухни «Корина» - это мебель, имеющая высокие стандарты качества, функциональная и удобная, но для нас также важно предложить не только качественный продукт, но и привлечь внимание к тем нюансам и мелочам, которые определяют общую атмосферу уюта, удобства и хорошего настроения в семье. Как учесть эти нюансы и мелочи с точки зрения древнекитайского искусства фэн-шуй и современной мебели для кухни, мы и поговорим в этой статье.
Понятие фэн-шуй Фэн-Шуй — с одной стороны, древняя наука о гармонии с окружающим миром, а с другой стороны – это искусство применения ее знаний к повседневной жизни человека. Применительно к практике эта наука занимается вопросами гармонии пространства, улучшением его влияния на жизнь человека. Рассматриваются вопросы взаимодействия окружающих объектов, их форм и цветов друг на друга и на человека. Проще говоря, фэн-шуй – это искусство того, как сделать негармоничное гармоничным. Как же в нашем случае сделать так, чтобы приобретенная мебель и оборудование для кухни гармонично вписывались в интерьер дома и приносили только положительные эмоции? Какой применить дизайн кухни, чтобы достичь гармонии пространства и души?Огонь и вода – основные элементы для кухни

В основу фэн-шуй положено взаимодействие пяти основных элементов: вода, дерево, огонь, земля и металл. Для кухни особенно важно взаимодействие огня и воды, поэтому кухню следует разделить на две зоны – зоны огня и зоны воды. Для кухни огонь – это плита, духовка, микроволновка, а вода- мойка, холодильник. Поэтому совет первый: не располагайте плиту около холодильника или раковины. Это будет вызывать раздражительность, семейные ссоры и проблемы с финансами. В качестве посредника между водой и огнем прекрасно подходят элементы из дерева: шкаф, буфет, плитка или другие изделия.Дерево или металл?

Фэн-шуй большое значение уделяется вниманию энергий инь и янь. По фэн-шуй, учитывая, что на кухне идет обычно бурная деятельность (приготовление пищи, мытье посуды, обсуждение новостей и т.д.), то соответственно должно преобладать начало янь. Следует знать, что дерево благоприятствует инь, а металл способствует янь. Совет второй: для кухни лучше добиться гармонии этих двух начал, так как чрезмерное преобладание дерева приведет к тяжелой и чрезмерно строгой атмосфере, а избыток металла будет вызывать агрессивность из-за слишком технологичного вида. Цвета по фэн-шуй Большое значение для кухни по фэн-шуй имеют цвета. Поэтому совет третий: используйте белый цвет, который зрительно расширяет пространство, а также пастельные тона. Не следует на кухне использовать алые, темно-синие, коричневые и другие насыщенные тона. Следует знать, что каждый цвет имеет свое значение. Красный цвет по фэн-шуй – это цвет энергии и действия, серый цвет успокаивающий, но при больших количествах он может угнетать, зеленый цвет – расслабляющий. Следует также знать, что при выборе цвета вы должны ориентироваться также на свои внутренние ощущения, но при этом следует учесть и пожелания своих близких. Есть интересное правило в фэн-шуй. Каждая кухня может быть условно разделена на зоны, соответствующие частям света. Каждой части света соответствует своя стихия. С помощью цвета можно стимулировать определенные зоны кухни, отвечающие за те или иные сферы жизни. Например, в южной части, расположив предметы красного цвета, вы будете способствовать успешной карьере. Расположив в северной зоне (вода) предметы черного цвета, вы будете способствовать духовному развитию. Лучше всего в качестве «стимуляторов» подходят небольшие предметы.Как располагать по фэн-шуй электрическое оборудование

Как это не удивительно, но в фэн-шуй есть правила относительно расположения электрического оборудования. Считается, что оно хорошо стимулирует различные ее зоны. Отсюда совет четвертый: используйте электрическое оборудование для воздействия на интересующие вас зоны кухни. Размещение оборудования в юго-восточной части будет укреплять ваше финансовое положение, в юго-западной – укреплять семейные отношения. Однако следует учесть, что, например, холодильник, который является элементом воды на юге размещать нельзя, так как это зона огня, а не воды. Интересно использование микроволновой печи, чайников, миксеров или тостеров. Они компактны и удобны для перемещения. Поэтому их с легкостью можно перемещать в те зоны, которые вас наиболее интересуют, добиваясь необходимого результата.Порядок на кухне и фэн-шуй

По фэн-шую большое значение для вашего финансового благосостояния имеет порядок на кухне. Отсюда совет пятый: держите в чистоте кухню - не держите лишние и ненужные вещи на столах, шкафах, добивайтесь того, чтобы мойки, столешницы и другие элементы интерьера и оборудования были всегда в чистоте. Соблюдение этого простого совета будет способствовать росту вашего финансового благополучия. При соблюдении этого правила также учтите, что открытая мебель и острые предметы способствуют образованию отрицательной энергии, поэтому старайтесь острые предметы, например, ножи и вилки хранить в закрытых ящиках, а открытую мебель (полки, стеллажи) лучше не использовать. Мы дали пять советов с точки зрения фэн-шуй, которые будут способствовать налаживанию хорошей и благоприятной атмосферы в вашем доме.Конечно же, это лишь маленькая толика того, что может посоветовать древнекитайская наука. Но помните всегда, это также советует и искусство фэн-шуй, что окончательный выбор за вами, вашими ощущениями и желаниями. И в заключение маленькая ремарка: репутация чешской мебели «Корина» позволит вам не сомневаться в качестве и надежности мебели, позволяет купить кухню согласно вашим вкусам и пожеланиям, а разнообразие и доступность чешской мебели позволит гармонично расположить ее в вашем доме и использовать для этого, конечно же, мудрые советы фэн-шуй.