Блог недвижимости

Прямопропорционально росту цен на офисную недвижимость все более популярной становится модернизация неэксплуатируемых производственных зданий в офисы

Увеличивается, и число желающих обустроить офис своей компании в помещениях не совсем подходящих для этого (простаивающих длительное время промышленных, складских и других зданий).

Кладезь функционализма
Как показывает практика, преимущества такой реконструкции не только в экономической выгоде, но и в возможности воскресить законсервированный объект и создать интересные и неповторимые архитектурные решения. Безусловно, строить в соответствии с конкретными требованиями гораздо легче, чем переделывать здание, не предназначенное изначально для определенных функций. Но инвесторы ищут не там, где проще, а там, где выгоднее.
 
Уровень арендных ставок все чаще наталкивает на мысль о приобретении неэксплуатируемых зданий с последующим ремонтом и переоборудованием их для офисных нужд. Конечно подобные проекты требуют значительных затрат по их переоборудованию:
 
• стоимость таких помещений ниже, чем готовых офисных, а линейная планировочная композиция пространств почти гипнотически действует на владельцев и арендаторов;
• высота помещения, как правило, позволяет совместить фантазии дизайнера и практичность владельца, а доминирующие элементы из стекла и стали, перегородок, лестниц, перил, промежуточных площадок добавят ощущение свободного пространства;
• видимые недостатки пространства усилиями дизайнера могут быть преобразованы в достоинства;
• иногда подобные помещения даже легче модернизировать под офисы специального назначения, так как нет необходимости переноса или полной ликвидации перегородок, а новые разграничительные конструкции всегда могут быть установлены из мобильных систем;
• интерьер в таких зданиях лишен мелких деталей декора и сложных конструкций, а средства выразительности будут способствовать концентрации сотрудника на работе;
• бывший склад или цех выгодно отличается наличием больших пространств, цветовым и графическим контрастом, отражающим ритм современной жизни, и поэтому хай-тек в таких офисах смотрится великолепно;
• кроме того, всю разницу требований между офисными помещениями и складскими практически всегда можно удовлетворить заменой окон, внутренней отделкой и системами вентиляции.
 
Офисы, модернизированные из складских помещений или офисных цехов, характеризуются особым моделированием офисного пространства, включающим в себя все три измерения.
 
Лучшие результаты в таких помещениях дает зонирование пространства при помощи стационарных и мобильных перегородок.
 
С их помощью можно сконструировать рабочие, переговорные и рекреационные зоны, выделить коридор, и главное - обеспечить визуальный и акустический комфорт для сотрудников. При этом конструктивные элементы перегородок, помимо структурирования объема, несут дополнительную практическую нагрузку, зачастую выполняя функцию крепления офисной мебели и каналов для коммуникаций.
 
Пожалуй, основными недостатками при обустройстве бывших складов могут быть:
·          недостаточность дневного света из-за невозможности оборудования новых или расширения старых оконных проемов;
·          необходимость применения специальных звукопоглощающих материалов и технологий (потолков, стеновых панелей).
·          
Разумеется, не все так радужно, как может показаться на первый взгляд, и данный вид недвижимости имеет множество недостатков, возникающих при его переоборудовании, но если бы они отсутствовали, то различные цеха и склады уже давно бы эксплуатировались в полной мере, соответственно, эти конструкционные изъяны можно считать достоинствами. В данном случае, компании получают возможность стать владельцами престижных офисов в районах, в которых зачастую новая застройка является трудоемким, а иногда и невозможным процессом. Немаловажно, что подобные объекты находятся в достаточной близости от центра столицы, где цены на аренду порой в 1,5-2 раза превышают ставки в отдаленных районах.
 
Модернизация или реконструкция промышленных зданий в офисные центры является неплохим методом производства офисных площадей, и мы отнюдь не пионеры такой трансформации.
 
Во времена разрастания американского бизнеса и переноса его за городские линии (в сороковых годах в фабричном районе Манхэттена), родилась идея использования заброшенных мануфактур под жилье и рабочие помещения. Тогда цены на землю в центре города поползли вверх, и практичные американцы пустили в ход всю производственную недвижимость, оставшуюся в городах, и со временем достигли необычайного совершенства в ее трансформации.
 
Освободившиеся площади охотно занимали люди искусства, привлеченные как функциональными характеристиками жилья (высокие потолки, хорошее освещение), так и низкими, по сравнению с обычными квартирами, арендными ставками. Пройдя путь от мастерской до стильного помещения, лофты оказались на пике моды к 50-м годам.
 
Существует ряд требований к таким проектам, выполнив которые можно с уверенностью сказать о пригодности промышленного здания. Основное - высота потолка в производственных помещениях, которые изначально не предназначались для эксплуатации как офисные центры, не должна отличаться от высоты потолка в здании, позиционирующемся как офисное в меньшую сторону, ведь ее должно хватать еще и на коммуникации. Согласитесь, потолок, «висящий» на высоте ниже 2,7 м, уже создает некий дискомфорт.
 
К счастью, все остальные проблемы, которые могут возникнуть при реконструкции или модернизации промышленного здания в офисное, можно решить, используя современные технологии. Усиление фундамента, при фактической нагрузке больше проектной, надстройка этажей, проектирование системы хладоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и т.д. – это, по большей части, решаемые проблемы.
 
Всестороннее преображение
Прежде чем приступать к реконструкции будущего офисного лофта необходимо обозначить весь объем работ, который определяется индивидуально, в зависимости от состояния здания, его изначального назначения и наличия функционирующих инженерных систем на данный момент.
 
Во время ремонта можно не только восстановить имеющиеся площади, но и расширить их с помощью достройки мансарды, возведения нескольких дополнительных этажей и пр. Проект переоборудования производственного здания в офис часто включает в себя и реконструкцию здания, поэтому в большинстве случаев необходимо получить ряд разрешений и выполнить проектные работы. Не стоит забывать и о том, что по времени согласование может занять даже больший период, чем сам ремонт.
 
К главным внешним восстановительным мероприятиям часто относят фасадные работы, поскольку внешний вид бывшего промышленного или другого здания должен соответствовать его новым бизнес-целям. Эффективным решением в этом случае является применение навесных систем, к тому же это и дополнительное утепление стен.
 
Так как погодные явления не могут не влиять на состояние построек, а в особенности тех, крыши которых сделаны из некачественных материалов, то кровельные системы зачастую также подлежат замене. Модернизация, как правило, проводится и на прилегающей территории. Ведь для нормальной работы сотрудников и взаимодействия с клиентами необходимо обеспечить и хорошие подъезды к зданию, и площадку для размещения автотранспорта.
 
Во многом, объем работ зависит и от класса будущих офисных площадей, который рассчитывает получить заказчик. Исходя из этого, строительные организации могут предложить как экономичный вариант, включающий лишь необходимые ремонтные работы, так и разработку индивидуального творческого проекта.
 
Наружные ремонтные работы – это одна сторона медали,  другая – внутренняя модернизация помещений, включающая планировочные решения и энергоснабжение помещений, сантехнику, устройство дополнительных компьютерных систем, вентиляции и кондиционирования, отделку помещений и т.д.
 
Производственные помещения, во многом отличаются от складских помещений. Принцип построения производственных площадей зачастую   предполагает размещение по периметру здания больших составных оконных блоков, предназначенных для обеспечения светом всей глубины цеха. При проектировании офисного пространства это – немаловажный фактор. Он позволяет формировать рабочие зоны на всю глубину пространства или использовать центральные зоны с меньшей интенсивностью света для планирования зон общего пользования (комнаты переговоров, классы для тренингов и др.).
 
Что касается проведения коммуникаций, то на начальном этапе реконструкции, существует возможность для свободного планирования системы электрообеспечения, подвода водопровода и канализации, вентиляции, кондиционирования и других коммуникаций.
 
Но если специалисты по планированию офисного пространства начинают работать после завершения реконструкции, что наблюдается в большинстве случаев.
 
Они вынуждены исходить из наличной базы, которую не всегда можно адаптировать под потребности заказчика, привязывать определенные зоны к соответствующим коммуникациям (ввод кабеля, размещение канализационных стояков, принцип построения системы вентиляции и т.д.).
 
Нельзя назвать минусом, скорее, это - дополнительные трудности при планировании, возникающие при любой перепланировке и они практически всегда решаемы.
 
Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что при желании оборудовать офис в помещениях, не предназначенных для таких целей, плюсы достаточно очевидны, а небольшие недостатки, в принципе, решаемы. Конфигурация и особенности производственных и складских зданий дают специалисту по планированию офисного пространства множество вариантов решения задачи, поставленной заказчиком, а наибольший интерес здесь  - представляет выбор оптимального решения.
 
Для того чтобы реконструируемое здание было привлекательным офисным центром, который может предоставить хорошие условия для работы, в нем должны быть соблюдены некоторые условия, а в частности:
 
·          месторасположение в районе города вблизи транспортных развязок;
·          профессиональный менеджмент здания;
·          отдельный, четко обозначенный вход в здание, наличие фойе;
·          высота потолка не менее 2,7 м на 90% используемой площади;
·         охраняемая парковка внутри здания или на отведенной к зданию территории из расчета не менее одного паркоместа на 100 кв. м арендуемой площади - исключает стихийную парковку на улице;
·        энергоснабжение, по меньшей мере, 50 Вт на 1 кв. м арендуемых площадей, при полном освещении и подключенном оборудовании, либо обеспеченное электроснабжением по I категории;
·         система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере 2-трубная (1 контур), с отдельным для каждого арендатора контролем температуры и обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в офисах в час;
·        открытая планировка площадей с колонной сеткой, обеспечивающей гибкую перепланировку;
·         оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, и Интернет-услуги в здании;
·          возмещаемый коэффициент потерь не выше 12%;
·          передний фасад (заметное фронтальное расположение на улице);
·         рациональное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 м от источника природного освещения (окна или атриума);
·          минимальная площадь этажа - 500 кв. м;
·          среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 м;
·          обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;
·         среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 сек. (с момента вызова);
·         близкое расстояние до станции метро, остановки троллейбуса или автобуса;
·         кафетерий (столовая) для сотрудников внутри здания или наличие кафе или ресторана на близком расстоянии от здания;
·          допустимая нагрузка на пол - 450 кг/1 кв. м;
·          освещение офисов 500+ люкс на высоте рабочей поверхности.
 
С точки зрения экономических затрат такой проект можно считать успешным при максимальном выполнении вышеперечисленных условий. В таких проектах основная часть затрат, которые возникли бы при возведении аналогичного здания, уже не требует вливания денежных средств. Как минимум стены, перекрытия, кровля уже существуют. Если это было здание, которое находилось на территории промышленной зоны, то и проблему с местами под парковку автомобилей можно считать решенной. Конечно же, все зависит от начальных параметров реконструируемого (трансформируемого) здания.
 
Справка
Лофт (loft) — чердак, жилище, галерея в церкви, верхний этаж склада /производственного помещения или делового здания, переоборудованное под жилье и не делящееся на отдельные помещения. (Словарь «New Webster’s Students Dictionary» издательство Marriam Webster 1974).
 
Ярким примером трансформации складского помещения в офис может служить офис нашей компании «Магнат Дизайн-центр». Где на первом этаже складского помещения организован open-space с четким департаментным разграничением с помощью мобильных перегородок и изменением динамики между основным рабочим залом и переговорными на первом этаже и между рабочим залом и кабинетами руководства на втором.
 
Компания «Магнат Дизайн-центр» обустроила свой офис в стиле хай-тек, обыграв инженерные коммуникации, которые обычно стараются спрятать, как элемент интерьера.
Получилось весьма нетривиально и креативно, что соответствует духу и стилю компании.
Подробнее смотрите рубрику Проекты  “Open spase: перепланировка складских помещений”
 
Автор: Т.А. Скуратовская, руководитель проектов компании «Магнат Дизайн Центр»
Материалы предоставлены компанией   «Магнат Дизайн Центр»      
www.prometr.ua 
          

В западном мире уже давно существует четкое определение и стандарты экологически чистого офиса (ecologically clean office - ECO)

Тем не менее, не каждая украинская компания, занимающаяся проектированием, полностью осознает, что такое экологически чистый офис и знает экологически чистые (ЭЧ) материалы и их производителей/ поставщиков. Мало того, при проектировании офисов «ECO» их часто путают с «зелеными» офисами («green office»).
 
Офис «ECO» – это искусственно созданное рабочее пространство, при создании которого использовались инертные и нетоксичные строительные и отделочные материалы, где:
 
·          штат и посетители дышат чистым воздухом,
·          сохраняются природные ресурсы при производстве используемых материалов и функционировании офиса,
·          используется неэнергоемкое освещение,
·          максимально сокращено загрязнение воды и воздуха.
 
Результат создания и функционирования такого офиса – сохранение природных ресурсов, целесообразность и эстетическое удовольствие.
 
Поскольку наши заказчики не осведомлены о подобных материалах, считаем необходимым дать их основные характеристики по группам и сравнительный анализ стоимости при использовании в строительстве традиционных и ЭЧ-материалов (для США).
 
Инновационные стены
Изготавливаются из спрессованных сельскохозяйственных отходов (в основном из спрессованной при высокой температуре соломы). Панели из соломы устанавливаются быстрее, менее трудоемки в установке и стоят дешевле, чем обычные гипсовые (на Украине нет собственного производства).
 
Несколько дороже будет обходиться прокладка электрических и других коммуникаций. Эти панели обладают лучшей звукопоглощаемостью и теплоизолирующими свойствами, что делает помещение более комфортабельным. Однако из-за своей сухости панели из соломы требуют специальной грунтовки и большего количества финишных покрытий определенных марок. Горючесть панелей из соломы согласно исследованиям в Великобритании и США выше чем у гипсовых; эти материалы относятся ко второму классу пожаробезопасности (по Е-84 Test), что соответствует пределу горючести 0,5 часа.
 
Кроме того, во многих странах существует только сезонное производство соломенных панелей (следовательно, в межсезонный период их стоимость выше). Тем не менее, уже более 25 лет как эти панели нашли свое применение на строительном рынке.
 
В ECO возможно использование синтетических гипсовых панелей, которые изготавливаются из очищенных отходов промышленных предприятий. Эти панели более чем на 10% дороже стандартных, суше и требуют специального покрытия.
 
ЭЧ-краски
Это масляные суспензии или водорастворимые, без канцерогенов и тяжелых металлов, с минимальным содержанием органических добавок (менее 100 г/л в отличии 550 г/л для стандартных красок). Такие краски могут давать эффект ряби при неправильном подборе для конкретной поверхности.
 
Полы
Основной критерий ECO коврового покрытия – полная переработка.
 
Ковровое покрытие – содержит лишь минимальное количество нейлона (вторичного). Кроме того, для крепления покрытия применяются нехимические адгезивы («SARA SECTION 313»). Немногие компании, выпускающие ковровые покрытия, позволяют себе такую роскошь как производство ЭЧ-ковроврого покрытия, среди них «Vorwerk», «PET», и лидер среди них – «Interface», благодаря своей программе «Evergreen Lease Project». В офисе NRDC (Natural Resources Defence Council) установлено ковровое покрытие «Interface» серии «Amber Wave». Такое покрытие стоит на 15-20% дороже.
 
Линолеум в ECO используют вместо ПВХ-плитки*. Линолеум состоит из природных органических материалов – льняного масла, древесной или пробковой муки, растительных волокон и сухих пигмент из глины или угля. Негативная характеристика линолеума – высокая энергоемкость его производства.
 
Плитка – изготавливается из переработанных стеклянных отходов и составляющих, не содержащих алебастра. Керамическая плитка в ECO офисах не рекомендована, так как ее производство очень энергоемко.
 
* ПВХ – содержащие материалы работают как гормоноиммитаторы, вызывающие эндокринную дисфункцию
 
Потолок
ЭЧ - потолочные плиты содержат 23% и более переработанной целлюлозы, перлит (вулканического происхождения) и кукурузный крахмал. Такие плиты производятся компаниями «Armstrong», «AMF», «Saint Gobain» («Ecophon»).
 
Мебель
Шкафы и полки изготавливаются из отходов сельскохозяйственного производства, например из соломы (wheatboard), продуктов пчеловодства (gridcore), отходов древесины (Medit II).
 
 
При изготовлении не используются токсичные (формальдегидные) смолы (в отличие от фанеры).
Яркий пример – MDF (medium density fireboard), который производится из соломы, сплавленной безформальдегидными (Polymeric Diphenylmethane Disocyanate) смолами. MDF ламинируется пластиками с использованием нетоксичных адгезивов на водяной основе.
 
Столешницы – изготавливаются из переработанной бумаги или соевых бобов; материал выглядит как мрамор, на ощупь напоминает пластик и имеет прочность и гибкость дерева.
 
Корпусная мебель, перила, ступени – для их производства используется только древесина из ухоженных лесов, имеющих сертификат SCS (Scientific Certificate System) – в котором в главу всего ставятся преимущества для окружающей среды. Такая продукция дороже минимум на 20-25%, а обивка из ЭЧ – материалов, как правило, вполовину дороже обычных синтетических тканей используемых в производстве мебели.
 
Освещение ECO
Предпочтение - дневному свету и архитектурным специальным приспособлениям, способствующим его максимальному использованию: выступы, зенитные фонари, внутренние окна, освещающие коридоры.
 
Стимулируется использование световой стратегии – совмещение множества световых технологий, включающих Т8 трифосфор и компактные флуоресцентные лампы, электронные балласты, сенсоры присутствия, высокоэффективные светильники. Использование высокотехнологичного освещения ведет к снижению загрязнения и выбросов парниковых газов (СО2, NО2, SО2).
 
Энергосберегающее оборудование – оргтехника должна соответствовать стандарту Energy Star, бытовая техника также должна быть энергосберегающей (например, холодильник «Whirlpool» модели “SERP” потребляет 610 кВтч, а не более 850 кВтч, как стандартные модели).
 
Кондиционирование и отопление
В разных странах используются различные энергосберегающие системы, не дающие вредных выбросов в атмосферу – солнечные батареи, ветрогенераторы и т.д.
 
Самым прогрессивным на сегодняшний день для обогрева и кондиционирования является метод водяного охлаждения/нагрева стен и потолка помещения, совмещенный со скоростной вентиляцией (хладагентом является вода, вместо фторсодержащих фреонов).
 
Обязательно должна присутствовать система вторичного использования отводящегося тепла, компьютерная диагностика чистоты воздуха и управление системой вентиляции. Энергосбережение таких систем больше на 47% по сравнению со стандартными. Энергосберегающие системы работают тише, а создаваемые такими системами условия позволяют снизить высоту потолков.
 
Окна
Дневной свет и современные окна в комбинации с высокоэффективными системами освещения помогают снизить энергопотребление на 75% по сравнению с стандартными. Дневной свет делает офис ярче.
 
В ECO окна выполняют энергосберегающую функцию, снижая энергопотребление на кондиционирование и отопление. Окна с двойным остеклением заполненные аргоном или другим инертным газом и покрытые пленкой с низкой способностью излучения -  предохраняют офис от перегрева летом и снижают тепловые потери зимой.
 
Ежегодно разрабатываются новые покрытия для стекол, как, например, magnetron-coated Stop Ray Elite. Установка высокоэффективных окон на 25% дороже по сравнению со стеклопакетом, но это компенсируется снижением затрат на обогрев и кондиционирование.
 
Лифты
Главный принцип использования лифта – использование управляющей системы с нечеткой логикой, которая записывает паттерн остановок лифта на каждом этаже и перепрограммирует лифт с учетом нескольких паттернов. Это позволяет снизить время ожидания на 30% и сокращает использование энергии.
 
На Западе существует также и целая сеть компаний (ECO-Friendly Office Supplies), обеспечивающая работу таких офисов - поставкой полностью перерабатываемых расходных материалов, питьевой воды, сертифицированного органического кофе и т.д.
 
Нельзя подменять понятия ECO и «greenoffice». «Зеленый» офис – это офис, имеющий замкнутую систему жизнеобеспечения растений, которые обрамляют здание или присутствуют внутри его. «Зеленый» офис можно отнести к ECO только, если он имеет все вышеперечисленные признаки.
 
Многие архитекторы и дизайнеры интерьеров берут за основу своей работы «зеленый» дизайн. Все больше и больше материалов и технологий применяются в таком дизайне. Но необходимо помнить, что можно и растения внести в офис как обязательный элемент, но никто не заменит окружающей среды с ее ресурсами, деревьями и воздухом.
 
Поэтому нельзя строить уничтожая все вокруг, делая природу, а следовательно, и себя заложником «благ» цивилизации и системы жизнеобеспечения. Нужно стремиться, чтобы система ECO стала основой жизни всех людей, чтобы сохранить, уже ставший слишком хрупким, баланс в природе.
 
Автор: Т.А. Скуратовская,  руководитель проектов компании «Магнат Дизайн Центр»
 
 
Материалы предоставлены компанией   «Магнат Дизайн Центр»      
www.prometr.ua 

Компания “Камион Оил”, эксклюзивный дистрибьютор немецкой компании «Liqui Moly», мирового производителя моторных масел и авто косметики, подписала договор аренды площадью 6 100 кв. м в логистическом комплексе «Вест Гейт Логистик»  

В условиях кризиса оптимальными условиями эффективного инвестирования являются наличие актива со значительным дисконтом, обладающего большим потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене. Эта тема стала предметом обсуждения в ходе интервью портала «Прометр» с управляющим директором компании «Аврора Девелопмент» Надеждой Шевченко
 
В сложившихся условиях экономической нестабильности, каким видится инвестиционный климат на рынке недвижимости? Когда будет «дно»? Когда закончится кризис?
Осторожность, надежда на дальнейшее падение цен и снижение ликвидности – типичное поведение инвесторов на рынке  недвижимости  в  настоящее  время.  Ситуация  рано  или поздно стабилизируется, однако мир больших денег  уже  не  будет  таким  как  прежде.
 
Многомиллиардные вливания в экономики государств для стимулирования спроса и спасения бизнесов, собрания международных саммитов и множество принятых антикризисных программ пока не дают четкого ответа о возможной продолжительности спада. Все ранее заявляемые прогнозы ведущих аналитиков, возьмем хотя бы курс доллара, продолжительность кризиса или возобновление экспорта не оправдались.
 
Некоторые системы многоуровневой мировой экономики изменяются быстрее, другие – медленнее, одни из них более интегрированы в общий процесс, другие менее. Для некоторых из них «дно» наступило, для некоторых – только начало.
 
Четкая модель природы этого кризиса не определена до сих пор, а, соответственно, и закономерности его поведения, и итоги пока никто спрогнозировать не может. Понятно одно, «дно» пока не наступило, хочется верить, что осень-зима текущего года будут периодом его наступления.
 
На фоне общего падения цен на недвижимость, существуют ли возможности для удачного инвестирования?
Основная задача в настоящий момент для инвесторов -– угадать наиболее выгодную точку входа в проект (имеется ввиду приобретение актива). Закономерно, что правильное решение данной задачи принесет максимальные дивиденды.
 
Девальвация валюты и падение цен на недвижимость (в 1,5-3,5 раза в долларовом эквиваленте) дают возможность выгодных вложений. Рынок постепенно пополняется новыми предложениями, которые были практически нереальны в докризисный период в виду нежелания владельцев избавляться от стабильно растущего бизнеса или баснословной стоимости квадратного метра.
 
Кто знает, когда появится следующий шанс и наступит более выгодное время для приобретения объектов или все разберут и на так называемом «дне» будет то, что останется. Инвесторы и ведущие мировые финансовые аналитики весьма осторожны в оценках ситуации, ведь наш рынок настолько сильно интегрирован во внешние процессы, что не представляется возможным принимать решения лишь на основе происходящего в Украине и тем более в одной отрасли.
 
Кто является потенциальным инвестором и каков спектр операций с недвижимостью, на которых можно заработать?
Мы работаем как с крупными зарубежными и украинскими финансовыми корпорациями, так и с частными инвесторами, из чего сделали вывод о специфике поведения и отношения к ситуации, методиках прогнозирования и оценки рисков, приемлемой норме доходности. Все ждут возобновления динамики, и пока падение цен продолжается, особой активности ждать не приходится.
 
Есть несколько нетипичных клиентов, но судить о серьезности их намерений сложно. Частных инвесторов интересуют уже готовые и сданные объекты с доходностью не менее 20%, некоторые говорят, что готовы будут вкладывать в объекты с доходностью от 30%, однако адекватных предложений пока нет. Международные фонды пока не начали возобновлять свою активность в сфере приобретений объектов, некоторые из них планируют возобновить изучение предложения после майских праздников, другие осенью, третьи – с начала 2010 г.
 
Кого вы можете выделить из наиболее активных инвесторов?
Интерес со стороны западных фондов сосредоточен на действующих успешных проектах с набором арендаторов. Частные инвесторы — это те, у кого, несмотря на кризис, «много денег» и готовые объекты недвижимости по дисконтной цене для них хороший вариант сбережения капитала. Активными инвесторами сейчас являются ритейлеры, которые покупают проекты «под себя» и «семью».
 
Главный принцип успешного инвестирования в недвижимость — покупка объекта по максимально низкой цене. Но на собственные средства недвижимость мало кто покупает, кредитное финансирование тоже проблематично. Какой же выход?
Что касается банковских кредитов, они выдаются практически только под реальный залог. В качестве залога могут рассматриваться объекты недвижимости, но отдельный вопрос — определение их стоимости.
По коммерческой недвижимости главным критерием оценки являются ставки реальной аренды: например, если реально выплачиваемая аренда составляет 200 дол. США за кв. м в год, то примерная стоимость кв. м объекта составляет 5-летнюю аренду, т.е. 200 х 5 = 1000 дол. США за кв. м. Однако фиксированные прямые арендные ставки падают, и арендаторы все чаще настаивают на определении «плавающей» арендной ставки в виде процента от торгового оборота, который тоже сокращается. Дальше, если банк согласен взять что-то в залог, кредит составит не более 50 % от определенной рыночной залоговой стоимости.
 
Какова инвестиционная активность инвесторов? И какие сделки на рынке украинской недвижимости осуществлялись в 2009 г.?
Из практики компании, в январе-феврале текущего года закрывались исключительно сделки по проведенным в докризисный период переговорам, при этом 70% из них сорвались. Инвесторы занимали отлагательную позицию даже в отношении рассмотрения проектов. Многие компании обозначили для себя интервал выжидания до мая месяца, некоторые даже период возобновления интереса не могли определить. Инвестиционные и риелторские компании активно мониторили рынок. Примечательно, что большинство владельцев активов не так пессимистически были настроены.
 
В конце марта, начались первые проблески оживления рынка. Со стороны крупных отечественных компаний, преимущественно IT-индустрии и телекоммуникации, посольств. Желаемые условия: сроки окупаемости до 5 лет, аренда с правом выкупа. Также произошло возобновление интереса среди частных украинских инвесторов (сделки от $1 до $2 млн.). Наблюдался интерес и со стороны крупных инвесторов к арендному бизнесу, однако выдвигаемые условия сделки были не приемлемы для владельцев активов (доходность 20%-35%).
 
Профи инвестиционного рынка, предполагая дальнейшее падение цен, предлагали, как правило, на 40% меньше от конечного предложения владельцев, те, в свою очередь, отказывались от сделок (речь идет о коммерческой недвижимости в сегменте В и С класса, функционирующей как арендный бизнес). В основном для этого периода были характерны закрытые и условно «бартерные» сделки.
 
Апрель ознаменовался наибольшим количеством сделок за последние четыре месяца. Оживился интерес со стороны частных инвесторов из России (сделки в сегменте до $5 млн.). Также на рынок вышли высокобюджетные проекты: имущественные комплексы, земельные участки в центральных частях города на участках порядка одного-двух гектаров.
 
Понятно, что наиболее ликвидными будут активы, генерирующие доход. Будут ли их владельцы выставлять на продажу или предпочтут сохранить денежные потоки и не продавать активы по заниженной цене?
Продажа таких объектов в текущем году сомнительна ввиду многих причин:
• неопределенности на финансовых рынках и обострения проблем в банковском секторе;
• сокращения инвестиций и оборотного капитала компаний;
• падения деловой активности (плюс предвыборная кампания);
• нежелания владельцев демпинговать в цене.
На данный момент сделки проходят только спекулятивного характера с дискаунтом 40%. На фоне анализа последних профильных конференций (включая МИПИМ-2009), потенциальных покупателей надо искать в Скандинавии, Германии, России.
Беседовала Ирина Федорчук
www.prometr.com.ua

Новым членом Наблюдательного Совета Украинского Клуба Недвижимости стал Сергей Броневицкий, и.о начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Киевской городской госадминистрации